W drugim wpisie poświęconym zarządzaniu portfelem nieruchomości postaramy się spojrzeć na zasób nieruchomości z szerszej perspektywy. Postaram się wyjaśnić, dlaczego odpowiedź na podstawowe pytania ma kluczowe znaczenie dla powodzenia naszych inwestycji w nieruchomości.
Stare chińskie przysłowie mówi, że statek, który nie wie dokąd płynie nigdy nie osiągnie celu. Podobnie jest na rynku nieruchomości, który w ostatnim dziesięcioleciu bardzo się rozwinął i podzielił na kilka istotnych segmentów. Poszukując optymalnej ścieżki inwestycyjnej trafimy na różne możliwości – najem krótko, średnio i długoterminowy, nieruchomości wakacyjne, kwatery dla firm, condo- i apart- hotele. Każda z tych grup posiada własną specyfikę, jest związana z różnym poziomem ryzyka i tym samym posiada różną zdolność do generowania kapitału. Najem długoterminowy uchodzi za relatywnie bezpieczny i „bezobsługowy” ale nie przyniesie tak wysokich przychodów jak najem krótkoterminowy czy wakacyjny. Ten z kolei wymaga więcej zaangażowania oraz jest obarczony większym ryzykiem pustostanów i sezonowością. Którą z opcji wybrać?
Po pierwsze – cel
W inwestowaniu nie ma złych decyzji, są tylko złe wyniki – efekty naszych działań odmienne od pierwotnych założeń. Dlatego też przez nabyciem pierwszej nieruchomości inwestycyjnej musimy sobie odpowiedzieć na pytanie na czym nam zależy, co dzięki tej nieruchomości chcemy osiągnąć. Wszyscy inwestorzy w odpowiedzi na tak postawione pytanie będą zgodni – chcemy zarobić, pomnożyć kapitał. Taka odpowiedź to jednak za mało i konieczne jest wyznaczenie drogi do tego celu. Zwykle inwestorzy wybierają następujące
ścieżki:
– Maksymalizacja zysku z nieruchomości w krótkim okresie czasu,
– Stabilny zysk oparty na długoterminowych umowach najmu,
– Strategia mieszana uzależniona od dostępnych możliwości i sytuacji na rynku.
Wstępna selekcja celów inwestycyjnych pozwoli określić jakich nieruchomości będziemy poszukiwać. Jeżeli interesuje nas pierwsza ścieżka – jesteśmy nastawieni na generowanie wyższych przychodów w krótkim okresie czasu i zwiększanie stopy zwrotu a tolerancja ryzyka jest relatywnie duża nasze zainteresowanie będzie skierowane na nieruchomości wakacyjne i rynek najmu krótkoterminowego. Taki kierunek jest bardziej wymagający – częste zmiany najemców to więcej pracy związanej z obsługą rezerwacji, wydawaniem i zwrotem lokali oraz wyższe koszty m.in. sprzątania czy prania. Dodatkowo, w przypadku specyficznych rynków takich jak nadmorskie kurorty w grę wchodzi sezonowość i bardziej złożona polityka cenowa (sezon wysoki, średni, niski). Premią za pracę i ryzyko jest możliwość uzyskania nawet kilkukrotnie wyższych przychodów z podobnego kapitału. Na drugim biegunie znajduje się najem długoterminowy. Jego cechą charakterystyczną jest stabilność, dużo mniejszy nakład pracy oraz niższe koszty związane z obsługą. Głównym celem najmu długoterminowego jest zapewnienie ciągłości najmu i takie zarządzanie umowami i okresami wypowiedzenia aby zmiana najemców następowała płynnie a umowy przechodziły z jednej w kolejną bez generowania pustostanów.
Wybór rynku docelowego
W jaki sposób te podstawowe założenia wpływają na wybór nieruchomości? Przede wszystkim definiują rynek, na którym będziemy poszukiwać mieszkania. Jeśli akceptujemy ryzyko i interesuje nas zysk będziemy poszukiwać lokali na rynkach o dużym potencjale ruchu turystycznego, gwarantującym zainteresowanie naszym lokalem w kontekście krótkoterminowego pobytu. Tutaj liczba mieszkańców ma mniejsze znaczenie niż liczba turystów odwiedzających daną miejscowość w sezonie. Dlatego też najem wakacyjny i krótkoterminowy jest domeną kurortów nadmorskich takich jak Kołobrzeg. Jeżeli sezonowość i widno pustostanów spędzają nam sen z powiek zdecydowanie lepszym wyjściem będzie zakup nieruchomości w większym mieście np. wojewódzkim gdzie stały popyt na mieszkania będzie bardziej przewidywalny.
Dywersyfikacja
Zakup więcej niż jednej nieruchomości stanowi istotną przewagę – umożliwia nam czerpanie zarówno z jednej jak i drugiej strategii inwestycyjnej i zabezpieczać zainwestowany kapitał przed stratami. Zakup mieszkania w dużym mieście pod najem długoterminowy połączony z alternatywną inwestycją np. w Kołobrzegu pod najem wakacyjny pozwala korzystać z możliwości jakie daje rynek przy jednoczesnym zachowaniu pewnego buforu bezpieczeństwa w czasie recesji.
Zarządca nieruchomości, trener biznesu i wykładowca akademicki, Autor podręcznika „Zarządzanie najmem lokali w praktyce”, ekspert Systemu Informacji Prawnej Legalis.pl.
Polski 
English