W drugim wpisie poświęconym zarządzaniu portfelem nieruchomości postaramy
się spojrzeć na zasób nieruchomości z szerszej perspektywy. Postaram się wyjaśnić
dlaczego odpowiedź na podstawowe pytania ma kluczowe znaczenie dla powodzenia
naszych inwestycji w nieruchomości.
Stare chińskie przysłowie mówi, że statek który nie wie dokąd płynie nigdy nie
osiągnie celu. Podobnie jest na rynku nieruchomości, który w ostatnim dziesięcioleciu bardzo
się rozwinął i podzielił na kilka istotnych segmentów. Poszukując optymalnej ścieżki
inwestycyjnej trafimy na różne możliwości – najem krótko, średnio i długoterminowy,
nieruchomości wakacyjne, kwatery dla firm, condo- i apart- hotele. Każda z tych grup posiada
własną specyfikę, jest związana z różnym poziomem ryzyka i tym samym posiada różną
zdolność do generowania kapitału. Najem długoterminowy uchodzi za relatywnie bezpieczny
i „bezobsługowy” ale nie przyniesie tak wysokich przychodów jak najem krótkoterminowy
czy wakacyjny. Ten z kolei wymaga więcej zaangażowania oraz jest obarczony większym
ryzykiem pustostanów i sezonowością. Którą z opcji wybrać?
Po pierwsze – cel
W inwestowaniu nie ma złych decyzji, są tylko złe wyniki – efekty naszych działań
odmienne od pierwotnych założeń. Dlatego też przez nabyciem pierwszej nieruchomości
inwestycyjnej musimy sobie odpowiedzieć na pytanie na czym nam zależy, co dzięki tej
nieruchomości chcemy osiągnąć. Wszyscy inwestorzy w odpowiedzi na tak postawione
pytanie będą zgodni – chcemy zarobić, pomnożyć kapitał. Taka odpowiedź to jednak za mało
i konieczne jest wyznaczenie drogi do tego celu. Zwykle inwestorzy wybierają następujące
ścieżki:
Maksymalizacja zysku z nieruchomości w krótkim okresie czasu,
Stabilny zysk oparty na długoterminowych umowach najmu,
Strategia mieszana uzależniona od dostępnych możliwości i sytuacji na rynku.
Wstępna selekcja celów inwestycyjnych pozwoli określić jakich nieruchomości
będziemy poszukiwać. Jeżeli interesuje nas pierwsza ścieżka – jesteśmy nastawieni na
generowanie wyższych przychodów w krótkim okresie czasu i zwiększanie stopy zwrotu a
tolerancja ryzyka jest relatywnie duża nasze zainteresowanie będzie skierowane na
nieruchomości wakacyjne i rynek najmu krótkoterminowego. Taki kierunek jest bardziej
wymagający – częste zmiany najemców to więcej pracy związanej z obsługą rezerwacji,
wydawaniem i zwrotem lokali oraz wyższe koszty m.in. sprzątania czy prania. Dodatkowo, w
przypadku specyficznych rynków takich jak nadmorskie kurorty w grę wchodzi sezonowość
i bardziej złożona polityka cenowa (sezon wysoki, średni, niski). Premią za pracę i ryzyko jest
możliwość uzyskania nawet kilkukrotnie wyższych przychodów z podobnego kapitału.
Na drugim biegunie znajduje się najem długoterminowy. Jego cechą charakterystyczną jest
stabilność, dużo mniejszy nakład pracy oraz niższe koszty związane z obsługą. Głównym
celem najmu długoterminowego jest zapewnienie ciągłości najmu i takie zarządzanie
umowami i okresami wypowiedzenia aby zmiana najemców następowała płynnie a umowy
przechodziły z jednej w kolejną bez generowania pustostanów.
Wybór rynku docelowego
W jaki sposób te podstawowe założenia wpływają na wybór nieruchomości? Przede
wszystkim definiują rynek, na którym będziemy poszukiwać mieszkania. Jeśli akceptujemy
ryzyko i interesuje nas zysk będziemy poszukiwać lokali na rynkach o dużym potencjale
ruchu turystycznego, gwarantującym zainteresowanie naszym lokalem w kontekście
krótkoterminowego pobytu. Tutaj liczba mieszkańców ma mniejsze znaczenie niż liczba
turystów odwiedzających daną miejscowość w sezonie. Dlatego też najem wakacyjny
i krótkoterminowy jest domeną kurortów nadmorskich takich jak Kołobrzeg. Jeżeli
sezonowość i widno pustostanów spędzają nam sen z powiek zdecydowanie lepszym
wyjściem będzie zakup nieruchomości w większym mieście np. wojewódzkim gdzie stały
popyt na mieszkania będzie bardziej przewidywalny.
Dywersyfikacja
Zakup więcej niż jednej nieruchomości stanowi istotną przewagę – umożliwia nam
czerpanie zarówno z jednej jak i drugiej strategii inwestycyjnej i zabezpieczać zainwestowany
kapitał przed stratami. Zakup mieszkania w dużym mieście pod najem długoterminowy
połączony z alternatywną inwestycją np. w Kołobrzegu pod najem wakacyjny pozwala
korzystać z możliwości jakie daje rynek przy jednoczesnym zachowaniu pewnego buforu
bezpieczeństwa w czasie recesji.
Zarządca nieruchomości, trener biznesu i wykładowca akademicki, Autor podręcznika „Zarządzanie najmem lokali w praktyce”, ekspert Systemu Informacji Prawnej Legalis.pl.
Polski 
English