Apartamenty inwestycyjne
Spośród wszystkich form inwestowania w nieruchomości, apartamenty wakacyjne są z pewnością godne polecenia. Istnieją kwestie, o których warto wiedzieć przed zakupem tego typu lokalu, aby jeszcze lepiej rozumieć niuanse prawne czy podatkowe. Z moich kilkuletnich obserwacji wynika, że zaledwie niewielki odsetek osób inwestujących w apartamenty — są to zazwyczaj osoby, które kupują kolejny apartament — jest świadomy, z czego wynikają stawki podatku VAT obowiązujące dla danej inwestycji i co w konsekwencji oznacza zakup lokalu niemieszkalnego.
Bardzo często możemy spotkać się z inwestycjami w apartamenty wakacyjne zlokalizowane w budynkach, w których nie będzie lokali mieszkalnych lub funkcja mieszkalna zajmuje niewielką część ogólnej powierzchni obiektu. W tej sytuacji dwa identycznie wyglądające lokale będą różnie opodatkowane. Duża część inwestorów, z którymi rozmawiałem, była przekonana, że jest to zła wola dewelopera, który w ten sposób zwiększa swój zysk. Nie jest to jednak prawda. Choć z punktu widzenia inwestora VAT podwyższa cenę nieruchomości, to jako podatek w żadnym stopniu nie stanowi zysku dewelopera – musi zostać odprowadzony do Urzędu Skarbowego. Co więcej, w niektórych wypadkach opodatkowanie wręcz utrudnia deweloperowi sprzedaż produktu, jakim są apartamenty wakacyjne.
Kredyt na lokale niemieszkalne, często nazywane w aktach notarialnych „lokalami o innym przeznaczeniu”, w których notabene można mieszkać, a nawet można się w nich zameldować, jest kredytem inwestycyjnym. W praktyce oznacza to, że jest on trudniej dostępny i droższy, niż kredyt mieszkaniowy. Dlaczego tak się dzieje i jakie to ma znaczenie dla inwestora?
Przeznaczenie gruntu a podatki
Aby zrozumieć zagadnienie różnic podatkowych, musimy zacząć analizę od Jednostek Samorządu Terytorialnego. Tak jak przedsiębiorstwa, funkcjonują one zależnie od warunków budżetu – dysponując nim, planują przychody i rozchody. Jednym z głównych źródeł utrzymania samorządów są podatki lokalne. A jednym z podatków lokalnych jest podatek od nieruchomości. Wysokość tego podatku zależy od przeznaczenia gruntu – ustala się je na drodze wydania decyzji o warunkach zabudowy lub jest ono zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z powyższych zapisów bezpośrednio wynika, jakie obiekty mogą powstać na danym gruncie i jakie muszą być ich parametry.
Nieruchomości mieszkalne opodatkowane są zazwyczaj stosunkowo nisko, np. w Kołobrzegu stawka podatku od nieruchomości dla lokali mieszkalnych wynosi 0,74 zł za m2. Natomiast nieruchomości przeznaczone na działalność biznesową, komercyjną, np. sklepy wielkopowierzchniowe, myjnie, hotele, pensjonaty itp. opodatkowane są dużo wyższą stawką. W zależności od konstrukcji prawnej nieruchomości niemieszkalnej, za lokal możemy zapłacić od 7,4 zł aż do 22 zł za m2 rocznie.
Nie bez znaczenia pozostaje także zauważalne ożywienie w branży inwestycji w apartamenty wakacyjne. Jeszcze kilkanaście lat temu ten rodzaj inwestowania nie był aż tak rozpowszechniony jak dziś. Z roku na rok kupno apartamentów w kurortach stawało się coraz bardziej modne. Równolegle ze wzrostem popularności tej formy lokowania kapitału, rosła też świadomość inwestorów, deweloperów oraz gmin.
Na początku deweloperzy – korzystając z braku doświadczenia i obycia samorządowców (w JST transfer know how jest dużo wolniejszy niż w biznesie) – budowali w przeważającej części obiekty mieszkalne, opodatkowywane niższą, 8% stawką podatku VAT. Takie działanie możliwe było również dzięki temu, że w Polsce tylko mały procent gruntów objęty jest planami zagospodarowania przestrzennego, które określałyby przeznaczenie danych działek. W konsekwencji liczba mieszkań na terenie danej gminy szybko rosła. Jednak liczba mieszkańców, którzy powinni płacić podatki przyczyniając się tym samym do powiększania dobrobytu danej społeczności lokalnej, nie wzrastała wprost proporcjonalnie do liczby lokali mieszkalnych. W praktyce hipotetyczni mieszkańcy mieszkali zupełnie gdzie indziej i tam też płacili podatki.
Od jakiegoś czasu gminy zmieniły strategię i w procesie uchwalania studium zagospodarowania lub wydając decyzję o warunkach zabudowy zmuszają deweloperów do budowania lokali, które nie są mieszkaniami w rozumieniu ustawy. Ma to na celu maksymalizowanie wpływów do budżetu gminy.
Podsumowanie
- W branży nieruchomości może zdarzyć się, że lokale znajdujące się w tym samym budynku będą opodatkowane różnymi stawkami VAT.
- Budynki i lokale mieszkalne objęte są niższą stawką VAT (8%). Na budynki i lokale użytkowe obowiązuje normalna stawka VAT (23%).
- Niegdyś deweloperzy wykorzystywali niewiedzę Jednostek Samorządu Terytorialnego i zgłaszali budowane obiekty jako lokale mieszkalne, by obniżyć opodatkowanie. Było to jednak niekorzystne dla gmin, ponieważ lokale zgłaszane jako mieszkania nie były faktycznie zajmowane przez mieszkańców, zatem nie przynosiły dochodów z tytułu podatku dochodowego. Obecnie proceder ten został ukrócony poprzez staranniejsze uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego, które uniemożliwiają zgłaszanie obiektów użytkowych jako obiektów mieszkalnych.
- Analogiczna różnica stawek dotyczy także podatku od nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych stawki są niższe, niż w przypadku lokali komercyjnych.
Menedżer z wieloletnim doświadczeniem w branży nieruchomości inwestycyjnych, zdobytym zarówno w sektorze prywatnym m.in. Holding Zdrojowa Invest, czy Sun & Snow, jak i publicznym Starostwo Powiatowe w Kołobrzegu.
