Artykuł – 12 stycznia, 2026
Projektowanie obiektów turystycznych to proces znacznie bardziej złożony niż samo tworzenie koncepcji architektonicznej. Ostatnio podczas rozmowy dwóch członków zarządu Partner Expert – Adriana Szufla i Olivera Andrzejczuka – pojawił się jeden kluczowy wniosek:
Sukces inwestycji turystycznej zaczyna się na długo przed wejściem projektanta do gry.
To, jak zostanie zaplanowana funkcjonalność, dla kogo powstaje obiekt oraz jakie korzyści ma generować, w największym stopniu decyduje o powodzeniu całej inwestycji.
Dlaczego projektowanie obiektów turystycznych często zaczyna się od błędu?
Najczęstszym problemem jest sytuacja, w której inwestor zbyt wcześnie przekazuje pełną odpowiedzialność architektowi. Jak zauważa Oliver Andrzejczuk, prowadzi to do:
- cofania się w procesie,
- przepisywania koncepcji,
- naprawiania funkcji, które nie pasują do realiów rynku,
- a w najgorszym przypadku – kosztownych zmian już podczas budowy.
Projektowanie obiektów turystycznych bez wcześniejszej analizy rynku i produktu to ryzyko, które może obniżyć rentowność i wydłużyć sprzedaż.
Adrian Szufel podkreśla również, że kluczowa jest analiza lokalizacji i jej przewag.
Przykład:
Gdy w pobliżu znajduje się nowoczesny aquapark, nie ma sensu budować własnego dużego SPA. Lepszym rozwiązaniem może być mniejsza, uzupełniająca funkcja wellness.
Dlaczego przed projektowaniem trzeba poznać nabywcę apartamentu?
W przypadku inwestycji turystycznych projektujemy nie tylko obiekt – projektujemy produkt sprzedażowy.
Dlatego tak ważne jest stworzenie Buyer Persony nabywcy apartamentu, czyli profilu osoby, która faktycznie kupi lokal.
To nie jest opis gościa.
To opis inwestora indywidualnego, który kupuje apartament na własny użytek lub w celach wynajmu.
Buyer Persona obejmuje:
- cele inwestycyjne,
- poziom akceptacji ryzyka,
- oczekiwany standard,
- preferowany metraż,
- sposób korzystania z obiektu,
- budżet i motywacje zakupowe.
Dzięki niej wiemy:
- jak powinny wyglądać metraże,
- jakie funkcje będą najbardziej atrakcyjne,
- które elementy projektu zwiększą wartość,
- jakich błędów unikać,
- jak komunikować ofertę.
Projektowanie obiektów turystycznych zaczyna się od człowieka, który kupi apartament – nie od pierwszej kreski architekta.
Funkcjonalność kontra wizja architektoniczna
Architektura bywa idealistyczna. Rynek jest praktyczny.
W obiektach turystycznych każdy element przestrzeni – od stref wspólnych po zaplecze techniczne – ma wymiar finansowy i operacyjny. Oliver podkreśla, że nawet doświadczeni architekci nie zawsze rozumieją:
- logistykę housekeepingu,
- cyrkulację gości,
- strefowanie budynku,
- potrzeby najmu,
- zachowania gości i inwestorów,
- wpływ detali na obłożenie i satysfakcję.
Przykład:
Siłownia obok SPA wygląda dobrze na wizualizacji, ale w praktyce generuje hałas i psuje doświadczenie wellness.
Inny przykład:
Połączenie SPA z głównym holem sprawia, że goście w szlafrokach mijają się z gośćmi wyjściowymi – efekt? Dyskomfort, chaos, złe recenzje.
To są detale, które później odbijają się na:
- obłożeniu,
- cenach dobowych,
- rentowności,
- kosztach operacyjnych,
- zadowoleniu nabywców apartamentów.
Podsumowanie: projektowanie obiektów turystycznych zaczyna się od analizy, nie od architektury
Aby inwestycja była rentowna, proces powinien przebiegać w tej kolejności:
- Analiza lokalizacji i rynku
- Zdefiniowanie nabywcy apartamentów (Buyer Persona)
- Zaprojektowanie funkcji obiektu
- Model operacyjny i inwestycyjny
- Dopiero potem – projekt architektoniczny
Dzięki temu obiekt będzie:
- funkcjonalny,
- atrakcyjny dla nabywców,
- wygodny dla operatora,
- optymalny kosztowo,
- wysoko rentowny w długim terminie.
