W poprzednim wpisie omówiliśmy uwarunkowanie podatkowe związane z zakupem nieruchomości oraz podstawowe zasady rozliczenia z fiskusem w zakresie podatku od towarów i usług (VAT) i podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dziś przybliżone zostanie zagadnienia rozliczenia przychodów z najmu zakupionego wcześniej lokalu.
Na wstępie zaznaczam, że przedstawione w tym wpisie informacje dotyczą tzw. najmu prywatnego czyli realizowanego przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w przedmiocie najmu lokali. Stan prawny pozostaje aktualny we wrześniu 2021 roku kiedy powstaje wpis, natomiast na horyzoncie widoczne są zmiany związane z tzw. nowym ładem”, który w istotny sposób może zmienić zasady podatkowe na rynku nieruchomości.
Zasady rozliczenia najmu prywatnego
Co do zasady możliwe są dwa tryby rozliczenia dochodów z najmu prywatnego: na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej oraz podatek ryczałtowy. Czy te dwie ścieżki różnią się od siebie?
Podatek ryczałtowy
W swojej istocie podatek ryczałtowy jest daniną przychodową, w której podstawą do obliczenia wysokości podatku jest przychód (wynagrodzenia jaka wpływa z tytułu najmu nieruchomości). Oznacza to, że nie ma możliwości odliczenia żadnych kosztów związanych ze świadczeniem usług najmu. To rozwiązanie jest opłacalne w przypadku najmu długoterminowego jeżeli nie występują stałe koszty związane z lokalem np. sprzątanie, pranie pościeli, system rezerwacyjny czy nakłady ponoszone na zwiększenie standardu użytkowego lokalu (remonty). Podatek jest rozliczany na podstawie deklaracji PIT – 28, jego wysokość wynosi 8,5% od przychodu. Zaliczki ponoszone są w trybie miesięcznym lub kwartalnym.
W 2018 roku wprowadzone zostały zmiany w zakresie podatku ryczałtowego – wprowadzony został próg dochodowy 100 000,00zł powyżej którego zmienia się stawka podatku z dotychczasowych 8,5% do 12,5%. Podstawą tej zmiany jest art. 12.1.3.a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych dochodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zgodnie z powyższym wszystkie przychody z tytułu najmu obłożone są 8,5% stawką podatku natomiast nadwyżka powyżej 100 tys. zł stawką 12,5%. Jest to o tyle istotne, że w przypadku przekroczenia progu wyższą stawką opodatkowana jest tylko nadwyżka a nie cały przychód z najmu.
Zasady ogólne (skala podatkowa)
Drugą możliwością rozliczenia są zasady ogólne na podstawie skali podatkowej Wówczas podatek rozliczany jest deklaracją PIT-36 i ujmowany w sprawozdaniu rocznym razem z pozostałymi dochodami np. z działalności etatowej. W zależności od progu podatkowego w którym się znajdziemy wysokość podatku wynosi 18 lub 32%. W tym przypadku podstawą opodatkowania jest dochód (przychód minus koszty) zatem ten model sposób będzie korzystny przy założeniu, że ponosimy stałe, relatywnie wysokie, koszty związane z prowadzoną działalnością takie jak nakłady na dostosowanie lub podniesienie standardu użytkowego lokalu, część odsetkowa raty kredytu hipotecznego czy usługi charakterystyczne dla najmu krótkoterminowego – pranie pościeli, sprzątanie, zarządzaniem najmem, utrzymanie serwisu rezerwacyjnego. Zaliczki w tym przypadku są ponoszone w cyklu miesięcznym i rozliczanie razem z PIT za dany rok podatkowy (kwiecień).
Zarządca nieruchomości, trener biznesu i wykładowca akademicki, Autor podręcznika „Zarządzanie najmem lokali w praktyce”, ekspert Systemu Informacji Prawnej Legalis.pl.
