Artykuł – 12 lutego, 2026
W poprzednim wpisie omówiliśmy uwarunkowanie podatkowe związane z zakupem nieruchomości oraz podstawowe zasady rozliczenia z fiskusem w zakresie podatku od towarów i usług (VAT) i podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dziś przybliżone zostanie zagadnienia rozliczenia przychodów z najmu zakupionego wcześniej lokalu.
Na wstępie zaznaczam, że przedstawione w tym wpisie informacje dotyczą tzw. najmu prywatnego czyli realizowanego przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w przedmiocie najmu lokali. Stan prawny pozostaje aktualny we wrześniu 2021 roku kiedy powstaje wpis, natomiast na horyzoncie widoczne są zmiany związane z tzw. „nowym ładem", który w istotny sposób może zmienić zasady podatkowe na rynku nieruchomości.
Zasady rozliczenia najmu prywatnego
Co do zasady możliwe są dwa tryby rozliczenia dochodów z najmu prywatnego: na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej oraz podatek ryczałtowy. Czy te dwie ścieżki różnią się od siebie?
Podatek ryczałtowy
W swojej istocie podatek ryczałtowy jest daniną przychodową, w której podstawą do obliczenia wysokości podatku jest przychód (wynagrodzenia jaka wpływa z tytułu najmu nieruchomości). Oznacza to, że nie ma możliwości odliczenia żadnych kosztów związanych ze świadczeniem usług najmu.
To rozwiązanie jest opłacalne w przypadku najmu długoterminowego jeżeli nie występują stałe koszty związane z lokalem np. sprzątanie, pranie pościeli, system rezerwacyjny czy nakłady ponoszone na zwiększenie standardu użytkowego lokalu (remonty).
Podatek jest rozliczany na podstawie deklaracji PIT-28, jego wysokość wynosi 8,5% od przychodu. Zaliczki ponoszone są w trybie miesięcznym lub kwartalnym.
Ważne: Progi podatkowe
W 2018 roku wprowadzone zostały zmiany w zakresie podatku ryczałtowego – wprowadzony został próg dochodowy 100 000,00 zł powyżej którego zmienia się stawka podatku z dotychczasowych 8,5% do 12,5%. Zgodnie z art. 12.1.3.a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych dochodów osiąganych przez osoby fizyczne wszystkie przychody z tytułu najmu obłożone są 8,5% stawką podatku natomiast nadwyżka powyżej 100 tys. zł stawką 12,5%.
Jest to o tyle istotne, że w przypadku przekroczenia progu wyższą stawką opodatkowana jest tylko nadwyżka a nie cały przychód z najmu.
Zasady ogólne (skala podatkowa)
Drugą możliwością rozliczenia są zasady ogólne na podstawie skali podatkowej. Wówczas podatek rozliczany jest deklaracją PIT-36 i ujmowany w sprawozdaniu rocznym razem z pozostałymi dochodami np. z działalności etatowej.
W zależności od progu podatkowego w którym się znajdziemy wysokość podatku wynosi 18 lub 32%. W tym przypadku podstawą opodatkowania jest dochód (przychód minus koszty) zatem ten model sposób będzie korzystny przy założeniu, że ponosimy stałe, relatywnie wysokie, koszty związane z prowadzoną działalnością.
Przykładowe koszty uzyskania przychodu:
- nakłady na dostosowanie lub podniesienie standardu użytkowego lokalu,
- część odsetkowa raty kredytu hipotecznego,
- usługi charakterystyczne dla najmu krótkoterminowego – pranie pościeli, sprzątanie,
- zarządzanie najmem,
- utrzymanie serwisu rezerwacyjnego.
Zaliczki w tym przypadku są ponoszone w cyklu miesięcznym i rozliczanie razem z PIT za dany rok podatkowy (kwiecień).
