Artykuł – 10 listopada, 2025
Temat podatków związanych z inwestowaniem w nieruchomości jest bardzo złożony i wielowątkowy. Zanim zaplanujemy zakup i późniejsze wynajmowanie danego lokalu warto dokładnie przeliczyć wszystkie możliwe warianty i wybrać tej najkorzystniejszy.
Inwestując na rynku nieruchomości temat podatków pojawia się na każdym kolejnym kroku w innej odsłonie – od chwili podjęcia decyzji o zakupie, przez wybór formy najmu i na późniejszym rozliczeniu przychodów z wynajmu kończąc. Do mnogości podatków i sytuacji, w jakich musimy je opłacać sytuację komplikuje dodatkowo forma prawna, w jakiej inwestujemy.
Zakup lokalu
Pierwszym krokiem, podczas którego spotkamy się z różnymi formami podatkowania jest zakup nieruchomości. Tutaj istotne są dwa elementy – czy kupujemy lokal na rynku pierwotnym czy wtórnym oraz czy zakup dotyczy lokalu mieszkalnego czy usługowego.
Przypomnienie: Kwalifikacja mikroapartamentów
W poprzednim wpisie na blogu wytłumaczona została kwalifikacja prawna mikroapartamentów – zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie minimalna powierzchnia lokalu mieszkalnego wynosi, co najmniej 25 m². Zatem wszystkie mniejsze lokale będą traktowane, jako użytkowe co wpłynie na wyższą stawkę podatku VAT i tym samym cenę.
Rynek pierwotny czy wtórny
Pierwszą istotną różnicą jest opodatkowanie w zależności od rodzaju rynku na jakim nabywamy lokal.
Nieruchomości sprzedawane na rynku pierwotnym, a więc nowe, jak wszystkie inne towary i usługi są obciążone podatkiem od towarów i usług (VAT).
Zakup na rynku wtórnym nie jest obciążony podatkiem VAT. De facto można, powiedzieć, że ten podatek został zapłacony przez pierwszego właściciela i jest odzwierciedlony w cenie nieruchomości na rynku wtórnym. Obrót nieruchomościami z drugiej ręki jest jednak obłożony inną daniną – podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego wielkość wynosi 2% od ceny sprzedaży i jest ponoszona przez nabywcę.
Rynek pierwotny – jaka stawka VAT?
Przy zakupie na rynku pierwotnym istotną różnicę robi zakwalifikowanie jako lokalu użytkowego bądź mieszkalnego. Jak wspomniano wcześniej, wszystkie lokale o powierzchni poniżej 25 m² nie są mieszkaniami, a lokalami użytkowymi przez co nie korzystają z preferencji podatkowych i są obłożone pełną stawką VAT.
Co do zasady w chwili obecnej dla obrotu nieruchomościami funkcjonują dwie stawki podatku od towarów i usług:
- podstawowa w wysokości 23% – dla lokali użytkowych
- obniżona 8% – dla nieruchomości mieszkalnych
W tym zakresie podstawą prawną jest Ustawa z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów usług, a konkretnie art. 41 ust. 12.
Podsumowanie
Podczas zakupu mieszkania pod wynajem warto sprawdzić z jakimi daninami związana będzie planowana transakcja. W pierwszej kolejności sprawdź czy zakup dotyczy rynku pierwotnego czy wtórnego, jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera zweryfikuj jego status prawny od którego będzie zależeć wysokość stawki podatku VAT.
Podsumowując wygląda to następująco:
- Rynek pierwotny, lokal mieszkalny: podatek VAT, stawka 8%
- Rynek pierwotny, lokal użytkowy: podatek VAT, stawka 23%
- Rynek wtórny, niezależnie od rodzaju lokalu: podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych 2% wartości)
Warto pamiętać, że nabywając lokal użytkowy z rynku wtórnego, jeżeli sprzedającym jest przedsiębiorstwo, wówczas zakup takiego lokalu może być obciążony podatkiem VAT.
Czy zakup lokalu użytkowego musi być nieopłacalny?
Niekoniecznie, nawet jako osoba fizyczna możesz starać się o zwrot zapłaconego podatku VAT. Bliższe informacje na ten temat przedstawiliśmy w naszym poradniku.
