Nowelizacja Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 roku wprowadza istotne zmiany w zakresie obowiązków gmin oraz możliwości współpracy samorządów z inwestorami. Celem tych zmian jest uproszczenie procesu inwestycyjnego oraz zwiększenie skuteczności planowania przestrzennego przy realizacji inwestycji budowlanych. Zapraszam do lektury wpisu, w którym przedstawię kluczowe zmiany wynikające z nowelizacji, z punktu widzenia dewelopera oraz inwestora.
„>Plan ogólny – nowy instrument planistyczny
Najistotniejszą zmianą zawartą w nowelizacji jest wprowadzenie planu ogólnego – nowego instrumentu planistycznego, który od 2026 roku zastąpi znane od lat studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy. Na czym polega zmiana? Przede wszystkim plan ogólny będzie posiadać rangę aktu prawa miejscowego i mieć charakter ogólnie obowiązującego prawa na danym terenie. Dotychczasowe studium uwarunkowań było dokumentem strategicznym określającym politykę przestrzenną gminy, ale nie posiadało statusu aktu prawnego i tym samym nie miał charakteru wiążącego dla podmiotów nim objętych m.in. w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Celem głównym tej zmiany jest ujednolicenie postanowień zawartych w strategii gminy oraz przepisach i dokumentach podległych: miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy. W tym miejscu warto podkreślić, że obowiązek uchwalenia planów miejscowych będzie stanowić istotne wyzwanie dla mniejszych gmin ze względu na ograniczone budżety oraz koszty uchwalenia planów sięgające nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Efektem zmiany będzie jednak większa spójność procesu planistycznego, ponieważ ustalenia MPZP czy DWZ będą w większym stopniu uzależnione od wytycznych zawartych w Planie Ogólnym.
„>Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)
Z perspektywy inwestorów kluczową zmiana wynikającą z nowelizacji Ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI)- nowej forma planu miejscowego, sporządzana na wniosek inwestora. ZPI ma na celu zastąpienie i znaczne zmodyfikowanie rozwiązań tzw. specustawy mieszkaniowej. Kluczowymi cechami ZPI jest: możliwość stosowania do ustalenia przeznaczenia terenu dla dowolnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych oraz umożliwienie inwestorowi negocjacje z gminą w zakresie zobowiązań inwestycyjnych, takich jak budowa infrastruktury technicznej (np. drogi dojazdowe, sieci) czy obiektów użyteczności publicznej. Ustalenia pomiędzy gminą a inwestorem są uzgadniane w formie tzw. umowy urbanistycznej – narzędzia formalizującego zobowiązania inwestora względem gminy w ramach realizacji zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Wprowadzenie ZPI oraz umowy urbanistycznej jest korzystne dla inwestorów z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze usprawnia proces inwestycyjny poprzez umożliwienie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego konkretnej nieruchomości stanowiącej własność inwestora. Po drugie sankcjonuje zasady finansowania uchwalenia planu miejscowego przez inwestora, dzięki czemu cały proces staje się transparentny i ułatwiony – przed omawianą nowelizacją przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidywały możliwości finansowania całego procesu przez inwestora.
Podsumowanie
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 roku wprowadza szereg istotnych zmian, które mają na celu uproszczenie procesu inwestycyjnego oraz zwiększenie skuteczności planowania przestrzennego. Wprowadzenie planu ogólnego, zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz umowy urbanistycznej to kluczowe elementy usprawniające proces inwestycyjny. Z perspektywy kształtowania przestrzennego istotne jest również zapewnienie większej spójności pomiędzy zapisami dokumentów strategicznych (Studium i w konsekwencji Plan Ogólny) i wykonawczych (MPZ, DWZ) co powinno przekładać się na lepsza jakość przestrzeni miejskiej.
