Inwestycje alternatywne na rynku nieruchomości – condo i aparthotele, mikroapartamenty

Artykuł – 28 października, 2025

Coraz niższe stopy procentowe oraz symboliczne oprocentowanie lokat powoduje wzrost zainteresowania alternatywnymi formami inwestowania, również na rynku nieruchomości.

Najem krótkoterminowy to jeden z najprężniej rozwijających się segmentów rynku – pozwala na osiągnięcie wyższej stopy zwrotu z inwestycji w porównaniu do tradycyjnego najmu, co jest z kolei związane z większym zaangażowaniem oraz ryzykiem. Do najciekawszych modeli biznesowych zaliczyć można condo– i apart–hotele spotykane najczęściej w nadmorskich lub górskich kurortach.

Czym są condo- i apart-hotele?

Condohotel stanowi połączenie słów condominum (zbiór jednostek) oraz hotel, może zostać, zatem zdefiniowany, jako inwestycja o charterze hotelowym (nieruchomość usługowa), w której prawnie wyodrębnione zostały oddzielne lokale mieszkalne, w wyniku, czego powstało condominium, czyli wspólnota właścicieli.

Pod względem użytkowym są zbliżone do pokoi hotelowych: 1-2 pokoje mieszkalne z łazienką i aneksem kuchennym.

Z kolei aparthotel można określić, jako „hotel apartamentowy" – obiekt składający się z apartamentów przeznaczonych na dłuższe pobyty. Różnica pomiędzy tymi pojęciami nie jest wyraźna – aparthotele mogą być niekiedy klasyfikowane, jako nieruchomości mieszkaniowe.

Do cech wspólnych obu rozwiązań zaliczyć można przede wszystkim komercyjny charakter – można je określić mianem hoteli z rozproszoną strukturą własnościową. Zakup lokalu w formule condo zwykle jest związany z pakietem usług dodatkowych np. zarządzanie najmem, system rezerwacji, utrzymanie techniczne, sprzątanie.

Mikroapartamenty

Odrębną, coraz popularniejszą wśród inwestorów kategorią nieruchomości są mikroapartamenty, zwane również starterami (mieszkania na start). Na pierwszy rzut oka przypominają niewielkie kawalerki – jednoizbowe lokale mieszkalne z aneksem kuchennym i osobną łazienką.

Co je wyróżnia? Przede wszystkim niewielka powierzchnia, zwykle w zakresie 14-24 m². Pierwotnie były wznoszone w dużych aglomeracjach miejskich, jako adaptacje dawnych domów studenckich, przeznaczone dla osób młodych, jako niedroga alternatywa dla tradycyjnych mieszkań z późniejszą przekształcenia w pasywne źródło dochodu.

Od kilku lat jednak ten obraz zmienia się a mikroapartamenty coraz częściej stanowią alternatywną ofertę inwestycyjną w miejscowościach turystycznych – głównie nadmorskich.

Kwalifikacja prawna mikroapartamentów

Podstawową cechą wyróżniającą ten rodzaj lokali jest ich niewielka powierzchnia, która sprawia, iż są one kwalifikowane, jako lokale usługowe a nie mieszkalne.

Nie stanowi to istotnej różnicy pod względem użytkowym, jednak kwalifikacja mikroapartamentów, jako lokali użytkowych niesie ze sobą pewne implikacje.

Konsekwencje ekonomiczne

Podstawową jest wyższa cena jednostkowa m² aniżeli w przypadku mieszkania wynikająca z dwóch aspektów:

• Po pierwsze ze względu na niewielką powierzchnię cena jednostkowa m² zawsze jest wyższa niż w większych lokalach (brak efektu skali, wyższe koszty marginalne).
• Po drugie zastosowanie ma wyższa stawka podatku VAT na lokale usługowe (23%) co również przekłada się na cenę nieruchomości na rynku pierwotnym.

Z drugiej strony warto pamiętać, że pomimo wyższej stawki jednostkowej całkowita cena zakupu takiego apartamentu jest znacząco niższa od większego np. 2-pokojowego mieszkania i tym samym jest mniej obciążające dla naszej zdolności kredytowej pozostawiając zapas na dalsze inwestycje.

Zameldowanie

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym nie jest możliwe dokonanie zameldowania w apartamencie zakwalifikowanym, jako lokal użytkowy, niemniej w większości przypadków są one nabywane na cele inwestycyjne lub jako nieruchomości wakacyjne, zatem nie stanowi to istotnego problemu.

Warto zaznaczyć, że ograniczenie to nie dotyczy nieruchomości wybudowanych przed 2018 rokiem, czyli przed wejściem w życie wymogu o minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego wynoszącej 25 m².