Artykuł – 15 listopada, 2025
W ostatnich latach zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych staje się coraz popularniejszą formą lokowania kapitału. Trend ten dotyczy nie tylko lokali mieszkalnych, ale coraz częściej także lokali usługowych - w tym turystycznych. Zakup nieruchomości lokalowej w budynku jest związany ze współwłasnością, która w przypadku lokali użytkowych i turystycznych jest bardziej skomplikowana niż w popularnej mieszkaniówce.
Zapraszam do lektury artykułu, w którym przybliżę możliwe formy współwłasności nieruchomości turystycznych.
Perspektywa dewelopera – forma współwłasności
Planując realizację inwestycji wielolokalowej składającej się z lokali użytkowych na cele turystyczne (noclegowe i hotelowe) inwestorzy stają przed dylematem w jaki sposób zorganizować utrzymanie nieruchomości wspólnych oraz jak ułożyć stosunki prawne w ramach powstającej współwłasności.
W przeciwieństwie do lokali mieszkalnych ustawodawca nie przewiduje tutaj jedynego dostępnego rozwiązania w rodzaju „wspólnoty mieszkaniowej dla lokali użytkowych" pozostawiając tym samym pewną dowolność w zakresie wyboru struktury własnościowej przyszłej inwestycji.
Punktem wyjścia do jej określenia są przepisy Kodeksu cywilnego w zakresie współwłasności. Co do zasady Kodeks cywilny przewiduje współwłasność w częściach ułamkowych oraz współwłasność łączną co w praktyce przekłada się na dwie podstawowe formy realizacji inwestycji w formule condohotelu oraz aparthotelu.
Condohotel czyli wspólnota właścicieli lokali
Condohotel to hybryda pomiędzy tradycyjnym hotelem a kondominium. Współwłaściciele w condohotelu posiadają swoje apartamenty na własność, ale jednocześnie są one zarządzane przez spółkę operatorską.
W praktyce właściciele lokali mogą korzystać z apartamentów przez określoną liczbę dni w roku, a w pozostałym czasie są one wynajmowane gościom hotelowym. Taka forma jest najbardziej zbliżona do znanej na rynku nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, w której właściciel posiadając konkretny lokal dodatkowo partycypuje w utrzymaniu części wspólnych zgodnie z określonych udziałem stanowiącym zwykle stosunek powierzchni danego lokalu do powierzchni całego budynku.
Udział w częściach wspólnych obejmuje koszty utrzymania części wspólnych budynku takich jak: lobby, baseny, siłownie czy restauracje. Zarządzanie tymi obszarami jest zazwyczaj w rękach wyspecjalizowanej spółki operatorskiej, co zapewnia wysoki standard usług i utrzymania. Zakres usług firmy zarządczej zwykle obejmuje dodatkowo również komercjalizację powierzchni w okresach kiedy właściciele nie korzystają z apartamentów.
Aparthotele, czyli współwłasność łączna
Aparthotel to obiekt łączący cechy hotelu i apartamentu. W przypadku aparthoteli następuje nabycie prawa do korzystania z apartamentów oraz usług hotelowych natomiast nie dochodzi do fizycznego wydzielenia lokalu.
Realizacja prawa własności polega zakupie wyłącznego prawa do korzystania z części nieruchomości (konkretnego apartamentu) w określonym zakresie. Technicznie realizacja transakcji zwykle polega na dokonaniu wpisu do księgi wieczystej budynku i można ją porównać do współwłasności miejsca postojowego w garażu podziemnym.
Nabycie prawa daje uprawnienie do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości w ramach współwłasności łącznej. Ta pozornie niewielka różnica z perspektywy klienta może mieć istotne znaczenie dla inwestora oraz spółki operatorskiej.
W aparthotelach części wspólne, takie jak korytarze, windy czy parkingi, są zarządzane przez firmę zarządzającą obiektem. Właściciele jednostek w aparthotelach mają prawo do korzystania z tych przestrzeni, ale nie posiadają ich na własność.
Koszty utrzymania części wspólnych są zazwyczaj wliczone w opłaty serwisowe, które pokrywają właściciele, jednak ich zakres reguluje umowy z firmą operatorską. Dodatkowym ograniczeniem w korzystaniu z własności przez nabywcę jest konieczność uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na zbycie udziałów.
Koszty utrzymania części wspólnych
Kluczową różnicą pomiędzy dwoma opisanymi powyżej modelami współwłasności są koszty utrzymania części wspólnych.
Inwestycja w formule condohotelu domyślnie zakłada przeniesienie własności części wspólnych na właścicieli lokali i tym samym przeniesienie na nich kosztów utrzymania tychże.
W przypadku aparthoteli własność części wspólnych pozostaje po stronie inwestora (właściciela obiektu) w związku z czym koszty utrzymania części wspólnych takich jak np. basen lub siłownia leży po stronie inwestora i dopiero później jest przenoszony na nabywców udziałów. Kluczowe znaczenie dla zakresu partycypacji w kosztach (całkowity lub za część usług) ma umowa o zarządzanie.
Przykład: Basen w apartamentowcu
W tym miejscu warto wspomnieć o basenie, który coraz częściej staje się elementem wyposażenia apartamentowców w nadmorskich lokalizacjach. Struktura własnościowa inwestycji może istotnie determinować koszty utrzymania nie tylko w zakresie odpowiedzi na pytanie kto będzie te koszty ponosić – współwłaściciele apartamentów czy inwestor ale również wysokość tych kosztów.
W przypadku condohoteli basen stanowić będzie współwłasność wszystkich nabywców lokali i tym samym oni będą ponosić koszty jego utrzymania.
Drugą istotną kwestią jest dostępność basenu do osób z zewnątrz. W przypadku inwestycji aparthotelowych, w których basen stanowi własność inwestora pomimo zbycia lokali udostępnienie basenu dla gości z zewnątrz może stanowić źródło dodatkowego przychodu ale jest związane z bardziej rygorystycznymi wymogami sanitarnymi dotyczącymi jakości wody oraz bezpieczeństwa (m.in. oznakowanie czy obecność ratownika).
